Sau một thời gian im ắng, các doanh nghiệp bất động sản đang quay lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi gần 69.000 tỷ đồng trái phiếu chuẩn bị đến hạn trong nửa cuối năm 2025.
Dòng vốn từ trái phiếu tiếp tục được khai thông
Theo dữ liệu từ FiinProX, chỉ riêng tháng 5/2025, các công ty bất động sản đã huy động được 10.500 tỷ đồng thông qua phát hành trái phiếu, sau khi gọi vốn thành công 12.000 tỷ đồng trong tháng 4.
Các doanh nghiệp bất động sản mới bắt đầu trở lại thị trường trái phiếu kể từ tháng 4/2025, sau 3 tháng không phát hành. Điều này cho thấy nỗ lực xoay vòng vốn trong bối cảnh áp lực đáo hạn gần 69.000 tỷ đồng trái phiếu đang đè nặng.
Số lượng đơn vị tham gia phát hành cũng ghi nhận sự gia tăng, với 5 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trong tháng 5/2025, tăng từ 4 doanh nghiệp của tháng trước.
Một thương vụ nổi bật là đợt phát hành trái phiếu của Công ty Cổ phần Xây dựng Đầu tư Bất động sản Việt Minh Hoàng (VMH) với mã VMH12501, có giá trị 3.466 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào ngày 22/5/2030. Trái phiếu được đảm bảo bằng tài sản và áp dụng lãi suất hỗn hợp: kỳ đầu là 8,3%/năm, các kỳ sau được thả nổi, tính theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3,5%/năm. Đây cũng là lô trái phiếu duy nhất của công ty hiện đang lưu hành.
Từ tháng 4/2025, một số tổ chức phát hành bắt đầu thực hiện các quy định nghiêm ngặt hơn theo Luật Chứng khoán sửa đổi, trong đó bao gồm yêu cầu xếp hạng tín nhiệm. VMH là một trong các doanh nghiệp tiên phong thực hiện điều này.
Theo FiinRatings, xếp hạng tín nhiệm của VMH cho thấy công ty có năng lực kinh doanh ở mức trung bình. Dù được thành lập từ năm 2010, nhưng hoạt động chủ yếu của VMH đến nay chỉ tập trung vào một dự án bất động sản tại Hà Nội. Tổng tài sản của doanh nghiệp cũng ở mức thấp so với mặt bằng chung ngành. Hiện tại, VMH đang tìm cách mở rộng thông qua việc nhận chuyển nhượng và phát triển thêm một số dự án tại Hà Nội và Phú Quốc.
VMH dự kiến sẽ phát hành thêm 3.494 tỷ đồng trái phiếu trong năm 2025 để tài trợ cho việc chuyển nhượng một dự án bất động sản tại quận Cầu Giấy, Hà Nội. Theo đánh giá của FiinRatings, kế hoạch tăng gấp đôi quy mô tài sản so với cuối năm 2024, cùng với việc mở rộng nợ vay, sẽ làm gia tăng áp lực lên hoạt động tài chính của doanh nghiệp trong thời gian tới.
FiinRatings dự báo rằng trong vòng 12–24 tháng tới, VMH sẽ nâng cao tỷ lệ đòn bẩy tài chính thông qua vay ngân hàng và phát hành trái phiếu để phục vụ các dự án tại Hà Nội và Phú Quốc.
Nếu VMH thành công trong việc huy động thêm vốn từ phát hành trái phiếu và tăng vốn chủ sở hữu như kế hoạch, thì tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu của công ty trong năm 2025 dự kiến đạt 0,8 lần — một con số khá cao so với mặt bằng ngành.
Thanh khoản của VMH được đánh giá ở mức trung bình, với tỷ lệ giữa nguồn thanh khoản và nhu cầu thanh khoản ước tính từ 1,15 đến 1,20 lần trong năm 2025.
TCO cũng tích cực phát hành trái phiếu
Một cái tên khác tham gia mạnh mẽ vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp là Công ty Cổ phần Kinh doanh và Tư vấn Bất động sản TCO. Ngày 9/4/2025, TCO đã phát hành thành công 30.000 trái phiếu mã TOC32501 ra thị trường trong nước. Với mệnh giá 100 triệu đồng mỗi trái phiếu, tổng giá trị phát hành đạt 3.000 tỷ đồng, kỳ hạn 12 tháng.
Thông tin về trái chủ và mục tiêu sử dụng vốn không được công bố. Tuy nhiên, theo dữ liệu từ HNX, lãi suất phát hành là 8,2%/năm.
Sau đợt phát hành này, tổng dư nợ trái phiếu của TCO đã tăng lên 5.500 tỷ đồng. Trước đó, vào cuối năm 2024, công ty cũng phát hành lô trái phiếu TOC32401 trị giá 2.500 tỷ đồng, cũng với kỳ hạn 12 tháng và lãi suất cố định 9,6%/năm.
Báo cáo tài chính mới nhất trên HNX cho thấy, đến cuối năm 2024, vốn chủ sở hữu của TCO đạt 1.209,3 tỷ đồng, giảm nhẹ so với 1.332,4 tỷ đồng của năm trước.
Tổng nợ phải trả tăng đáng kể, từ hơn 5.093 tỷ đồng vào cuối năm 2023 lên hơn 11.984 tỷ đồng vào cuối năm 2024. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu tăng từ 4,5 lần lên tới 9,9 lần.
Tuy vậy, năm 2024, TCO vẫn ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 76,8 tỷ đồng — gần gấp 6 lần so với con số 12,9 tỷ đồng của năm 2023.
Nhiều doanh nghiệp khác cũng tích cực huy động vốn
Trong 2 tháng gần đây, một loạt doanh nghiệp bất động sản khác cũng đã phát hành thành công trái phiếu. Trong đó có:
-
Công ty Cổ phần AAC Việt Nam: 500 tỷ đồng
-
Công ty TNHH Công nghiệp – Bất động sản và Xây dựng Song Phương: 388,5 tỷ đồng
-
Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Văn Phú: 150 tỷ đồng
-
Tập đoàn Vingroup: 7.000 tỷ đồng
-
Công ty TNHH Oleco – NQ: 490 tỷ đồng
Theo VIS Rating, các doanh nghiệp bất động sản dân cư — bao gồm cả phân khúc nghỉ dưỡng — sẽ thúc đẩy phát triển dự án sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý, nhờ nhu cầu nhà ở tiếp tục gia tăng. VIS cũng dự báo rằng tăng trưởng phát hành trái phiếu năm 2025 sẽ đạt khoảng 13%, tương đương năm 2024, với các chủ đầu tư nhà ở tiếp tục dẫn dắt xu hướng.
Khoảng 60% số trái phiếu đáo hạn trong năm 2025 thuộc lĩnh vực bất động sản nhà ở. Nhờ triển vọng thị trường tích cực và khả năng tiếp cận tín dụng tốt hơn, nhiều doanh nghiệp đang có cơ hội thuận lợi để vay vốn ngân hàng. Môi trường kinh doanh cải thiện cũng giúp doanh nghiệp thanh toán hoặc đàm phán gia hạn trái phiếu đến hạn.
Tuy nhiên, trong tháng 5/2025, vẫn có 7 doanh nghiệp bất động sản công bố các sự kiện tín dụng liên quan đến chậm trả hoặc tái cấu trúc nợ, cho thấy áp lực thanh khoản vẫn còn tồn tại.
Dự kiến trong nửa cuối năm 2025, sẽ có 474 lô trái phiếu đáo hạn với tổng dư nợ lên đến 150.000 tỷ đồng. Trong đó, 148 lô trái phiếu trị giá khoảng 25.800 tỷ đồng đang bị chậm thanh toán — và nhóm bất động sản chiếm khoảng 50% tổng giá trị đáo hạn.
VIS Rating cho biết, 26 trái phiếu (với tổng dư nợ 19.000 tỷ đồng) do 15 doanh nghiệp bất động sản phát hành có nguy cơ chậm trả lần đầu.
Tín hiệu tích cực từ khả năng thanh toán
Dù vẫn còn rủi ro, một điểm sáng trong tháng 5/2025 là 6 công ty bất động sản đã thanh toán gần 5.000 tỷ đồng nợ gốc bị chậm, tăng 480% so với tháng trước. Tỷ lệ thu hồi nợ gốc chậm trả nhờ đó đã tăng thêm 1,2%, lên mức 31,9% trong tháng.
Một số doanh nghiệp đã tất toán toàn bộ dư nợ trái phiếu chậm bao gồm:
-
Công ty Cổ phần Đầu tư Summer Beach (1.500 tỷ đồng)
-
Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Đại Hùng (1.500 tỷ đồng)
-
Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Seaside Homes (1.500 tỷ đồng)